1. 왜 4기관을 비교해야 하나?
한국의 전세자금대출은 은행이 직접 신용으로 내어주는 것이 아니라, 네 개의 보증기관 중 한 곳의 보증을 기반으로 은행이 집행합니다. 기관마다 자격·한도 산정 방식이 완전히 달라 소득·주택 수·보증금 조합에 따라 한도가 수천만 원 이상 차이가 납니다.
2. HF (한국주택금융공사)
- 자격: 무주택 또는 1주택 세대. 2주택 이상 불가.
- 한도: 무주택 연소득의 3.5~4.5배, 최대 4.4억. 1주택 2.2억.
- 주택가격 제한: 수도권 7억, 비수도권 5억 이하.
- 보증료율: 연 0.3% (보증금액 기준).
- 장점: 빌라·다가구도 취급. 주택 유형 커버리지 넓음.
- 공식: hf.go.kr → "전세자금보증"
3. SGI (서울보증보험)
- 자격: 민간 보증, 소득 상한 없음. 단 빌라·다가구 취급 제한.
- 한도: 아파트 절대한도 없음, 연소득의 7~10배. 오피스텔 5억 한도.
- 전세가율: 보증금의 80% 이내.
- 보증료율: 연 0.192%.
- 장점: 고액 전세(보증금 7억 초과)·고소득자에게 유리. HF·HUG 한도 초과 시 대안.
- 공식: sgic.co.kr
4. HUG (주택도시보증공사) 전세금안심대출
- 자격: 무주택 세대주만.
- 한도: 보증금의 90%. 수도권 7억 · 비수도권 5억 이하 주택.
- 보증료율: 연 0.128~0.154%.
- 특장점: 대출 + 전세금 반환보증 통합. 깡통전세·경매 리스크 완화. 다가구 선순위 채무 합산 계산 적용.
- 공식: khug.or.kr
5. 버팀목 전세자금대출 (주택도시기금)
국토교통부 주택도시기금이 재원인 정책 대출로, 4개 기관 중 가장 낮은 금리가 강점.
| 유형 | 한도 | 소득 상한 (부부합산) | 금리 |
|---|---|---|---|
| 일반 | 수도권 1.2억 / 비수도권 1.0억 | 5,000만 원 | ~2.8% |
| 청년버팀목 (만 34세 이하) | 최대 2.0억 | 5,000만 원 | 2.0~3.1% |
| 신혼부부 (무자녀) | 3.0억 | 6,000만 원 | 1.5~3.1% |
| 신혼 + 1자녀 | 3.0억 | 8,000만 원 | 1.5~3.1% |
| 신혼 + 2자녀 | 3.0억 | 9,000만 원 | 1.5~3.1% |
| 신혼 + 3자녀 이상 | 3.0억 | 1억 원 | 1.5~3.1% |
- 보증료율: 연 0.1~0.15% (HF 보증 연계).
- 신청: nhuf.molit.go.kr 또는 취급 은행 (우리·국민·신한·농협·기업).
6. 어떤 기관을 선택할까? (결정 트리)
- 소득 5천만 원 이하 무주택 청년 → 청년버팀목 (금리 최저).
- 신혼부부·자녀 가정 (소득 6~10천만원) → 신혼 버팀목 (한도 3억).
- 무주택 일반 소득자, 보증금 7억 이하 → HUG 전세금안심대출 (반환보증 통합).
- 1주택자 또는 HUG 7억 초과 아파트 → HF (최대 4.4억).
- 고소득·고액 전세 (보증금 10억+) → SGI (한도 제한 없음).
7. DSR 40% 교차 검증
전세대출도 2023년 이후 DSR 40% 규제가 적용됩니다. 기존 신용·주담대·자동차 할부 등의 연 원리금이 많으면 전세대출 한도가 깎입니다. 본 계산기는 아래 공식으로 교차 검증:
DSR 허용 한도 = 연 소득 × 40% − 기존 대출 연 원리금 전세대출 DSR 원리금 = (원금 × 금리) + (원금 ÷ 25년) — 전세 DSR 간주상환 25년 기준
8. 스트레스 DSR 3단계 적용 여부
2025년 7월 시행된 스트레스 DSR 3단계는 주담대 중심이며, 전세대출은 현재 수도권·지방 모두 +0.75~1.5%p 가산 적용. 단 2026년 중 확대 검토 중. 자세한 한도는 스트레스 DSR 시뮬레이터에서 확인.
9. 실무 신청 프로세스 공통 흐름
- 전세 계약서 작성·계약금 송금.
- 은행 방문 / 비대면 앱에서 전세대출 신청 (HF·HUG·SGI 중 선택).
- 은행이 보증기관에 심사 의뢰 → 보증서 발급.
- 잔금일에 임대인 계좌로 직접 송금 (차주 계좌 경유 X).
- 2년 만기 · 만기 연장 또는 상환.